Wyobraź sobie następującą sytuację – właśnie za ciężko zarobione pieniądze kupiłeś mieszkanie na firmę. Tymczasem, bez uzyskania na to zgody, wprowadziła się do niego Twoja siostra. Twoje nalegania, aby się wyprowadziła, spotkały się jedynie z głuchym milczeniem. A obecnie mieszkanie jest Ci niezbędne do prowadzenia Twojej działalności gospodarczej – wszak od samego początku chciałeś umieścić w nim swoje biuro, aby zaoszczędzić na ponoszonych kosztach. Konieczne jest więc podjęcie przez Ciebie działań, aby odzyskać swoją własność. Nurtuje Cię więc pytanie: co w takiej sytuacji możesz zrobić?

Czy możesz samodzielnie usunąć „dzikiego lokatora”?

Pierwszym rozwiązaniem opisanej sytuacji, jakie przychodzi Ci na myśl, jest samodzielne usunięcie „dzikiego” lokatora z zajmowanego mieszkania. Musisz wiedzieć, iż nie jest to dobry pomysł… Pomimo, że zdecydowanie kłóci się to z Twoim poczuciem sprawiedliwości, polskie prawo w sposób jasny zabrania podejmowania tego rodzaju działań. Dlaczego?

Wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego. W ich świetle, osoby zajmujące nieruchomość, nawet bez żadnego tytułu prawnego, są jej posiadaczami, a tym samym, paradoksalnie z Twojego punktu widzenia, są objęte pełną ochroną prawną.

Wspomniany akt prawny wprost zakazuje naruszania posiadania, bez względu na to, czy zostało ono nabyte w dobrej, czy nawet złej wierze. Tym samym, posiadanie osoby zajmującej nieruchomość bez tytułu prawnego jest prawnie chronione. Oznacza to, że nielegalna eksmisja, będzie naruszeniem przepisów prawa.

Co więcej, w przypadku bezprawnego pozbawienia posiadania osoba, wobec której zastosowano takie działanie, może je przywrócić! Posiadacz nieruchomości bowiem, zgodnie z obowiązującymi przepisami, może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni.

W przypadku nielegalnej eksmisji posiadacz lokalu może więc przywrócić swoje utracone posiadanie poprzez ponowne objęcie tego lokalu we władanie. Uprawnienie to przysługuje mu nie tylko wtedy, gdy jest przekonany, że przysługuje mu prawo własności, ale także wówczas, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale posiada rzecz i włada nią tak, jakby był jej właścicielem. Jest to bowiem tzw. posiadanie samoistne.

Podkreślenia wymaga tutaj fakt, że już samo władanie nieruchomością rodzi domniemanie prawne posiadania samoistnego. Przestaje ono wiązać jedynie wtedy, gdy zostanie obalone w postępowaniu sądowym. Oznacza to, że osobę władającą rzeczą traktuje się jak posiadacza samoistnego, dopóki nie obali się tego domniemania na drodze sądowej. Dlatego też ani właściciel mieszkania, ani organy ścigania nie mają możliwości pozasądowego kwestionowania posiadania samoistnego, a co za tym idzie- nie są uprawnieni do jego samowolnego naruszania. Dlatego też nie możesz liczyć na pomoc Policji w usunięciu niechcianego lokatora.

Jakby tego wszystkiego było mało, możesz także zostać oskarżony o popełnienie przestępstwa tzw. naruszenia miru domowego – sankcji z tego tytułu podlega także właściciel lokalu mieszkalnego.

Poza tym, jeżeli właściciel nieruchomości niezgodnie z prawem pozbawia kogoś posiadania, posiadacz ten ma prawo zastosować wobec niego obronę konieczną, a więc po prostu użyć siły w celu przeciwdziałania Twoim usiłowaniom.

Dodać trzeba, że przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym. Tym samym, poza wszystkimi opisanymi już konsekwencjami swojego zachowania, możesz także narazić się na wytoczenie przez siostrę procesu sądowego.

Wobec powyższego, skoro nie możesz samodzielnie usunąć swojej siostry z własnego mieszkania, z całą pewnością przyjdzie Ci do głowy myśl, aby skutecznie jej „utrudnić życie” poprzez odcięcie w zajmowanym lokalu tzw. mediów w postaci wody, gazu czy prądu…

Czy możesz odciąć media „dzikiemu” lokatorowi?

Niestety, to również nie jest dobrym pomysłem…

Takie działanie bowiem jest przestępstwem, a także stanowi naruszenie dóbr osobistych pokrzywdzonego, które według przepisów prawa cywilnego objęte są bezwzględną ochroną.

Musisz się także strzec, aby w stronę swojej siostry nie rzucać słów w rodzaju: „wyprowadź się, albo Cię do tego sam zmuszę”…

Zgodnie z Kodeksem karnym, stosowanie przemocy wobec osoby lub gróźb bezprawnych w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do trzech lat. Tej samej karze podlega, kto w takim celu stosuje przemoc innego rodzaju, uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Niestety dla Ciebie, przepis ten chroni lokatora przed wszelką formą pomocy pośredniej właściciela, taką jak odcinanie mediów poprzez wyłączanie prądu, ogrzewania lub wody, a także przed działaniami bardziej „inwazyjnymi”, takimi jak wyjmowanie drzwi lub okien, zamykanie drzwi wejściowych na kłódkę lub wymianą w nich zamków. Nie ma przy tym znaczenia to, czy pokrzywdzony ma tytuł prawny do zajmowania Twojego lokalu, czy też nie.

Co więcej, w razie gdybyś został skazany za opisywane działania, Sąd ponadto może orzec, na wniosek pokrzywdzonego, obowiązek naprawienia przez Ciebie, w całości albo w części, wyrządzonej przestępstwem szkody lub zapłaty odpowiedniego zadośćuczynienia za doznaną krzywdę.

Odłączenie mediów stanowi też naruszenie dobra osobistego pokrzywdzonego, w postaci uprawnienia do korzystania z nich w sposób niezakłócony, jako dobra cywilizacyjnego, przynależnego każdemu człowiekowi…

W takim więc przypadku, Sąd może przyznać Twojej siostrze, odpowiednią sumę tytułem zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę albo zasądzić odpowiednią sumę pieniężną na wskazany przez nią cel społeczny, niezależnie od zastosowania innych środków potrzebnych do usunięcia skutków naruszenia jakiego się dopuściłeś…

Co więc zostaje?

Pomimo powyższych wywodów, niewątpliwie mrożących krew w Twoich żyłach, nie powinieneś popadać w czarną rozpacz. Polskie prawo bowiem nie chroni tylko „dzikiego” lokatora, jako posiadacza samoistnego, ale także Ciebie, jako właściciela. Tyle tylko, że swoją sprawę musisz „załatwić” w sposób legalny, a więc w pełni zgodny z obowiązującym prawem. Przysługuje Ci bowiem prawo do wystąpienia z tzw. powództwem windykacyjnym… Oczywiście, ponieważ mieszkanie zostało zakupione na firmę, a więc w związku z prowadzoną przez Ciebie jednoosobową działalnością gospodarczą, będziesz występował formalnie, jako przedsiębiorca.

Co to jest powództwo windykacyjne?

Powództwo windykacyjne, unormowane zostało w przepisach Kodeksu cywilnego, a konkretnie w jego art. 222 § 1. Zgodnie z nim – właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby ta została mu wydana.

Opisywane roszczenie wypływa bezpośrednio z istoty prawa własności, jako prawa podmiotowego o bezwzględnym charakterze. Skoro bowiem właściciel ma wyłączne prawo do posiadania, korzystania i rozporządzania rzeczą, wszelkie naruszenia owych uprawnień dają mu prawo wystąpienia ze stosownym roszczeniem. Można z nim wystąpić w każdym przypadku naruszenia własności, niezależnie od tego, czy osobie naruszającej można przypisać winę oraz bez względu na to, czy działała ona w dobrej, czy w złej wierze. Uregulowane w cytowanym przepisie powództwo windykacyjne służy ochronie prawa własności i przysługuje właścicielowi w stosunku do osoby, która bez tytułu prawnego, na przykład w postaci umowy najmu, użyczenia, dzierżawy jest w posiadaniu przedmiotu stanowiącego własność innej osoby. Jest to więc „roszczenie nieposiadającego właściciela przeciwko posiadającemu nie-właścicielowi”. Jego treścią jest żądanie wydania rzeczy, w takim stanie, w jakim znajduje się ona w czasie jego realizacji.

Ponieważ roszczenie właściciela polega na żądaniu „wydania rzeczy”, zmierza ono do jej „wydobycia” od osoby nieuprawnionej, która faktycznie nią włada nią wbrew prawu. Do jego uwzględnienia przez Sąd wystarczające jest ustalenie, że powód jest właścicielem opisanej w pozwie nieruchomości, pozwany zaś jest w jej posiadaniu, nie mając żadnego tytułu prawnego do władania przedmiotem własności powoda.

Musisz wiedzieć, że roszczenie windykacyjne, jeśli dotyczy nieruchomości, nie ulega przedawnieniu, możesz więc z nim wystąpić każdym czasie.

Skoro więc już wiesz, czym jest przysługujące Ci roszczenie windykacyjne, wyjaśnię teraz…

Co zrobić aby usunąć „dzikiego” lokatora z zajmowanego mieszkania – krok po kroku?

Ponieważ Twoje działania zmierzające do usunięcia siostry z zajmowanego mieszkania muszą przybrać formę określoną przez obowiązujące przepisy, pierwszym krokiem, jaki musisz uczynić, jest…

Wezwanie do dobrowolnego wydania mieszkania

Zanim skierujesz sprawę do Sądu, musisz podjąć próbę ugodowego załatwienia sprawy z niechcianym lokatorem. W tym celu powinieneś wezwać go pisemnie do dobrowolnego wydania mieszkania w Twoje ręce oraz opuszczenia go wraz ze wszystkimi należącymi do niego rzeczami, wyznaczając w tym celu odpowiedni termin, na przykład czternaście dni.

Takie działanie z Twojej strony, w przypadku konieczności skierowania sprawy do Sądu, jest niezbędne, realizuje bowiem zapis Kodeksu postępowania cywilnego, nakazujący podjęcie wcześniej próby mediacji lub innych form pozasądowego rozwiązania sporu.

Skierowanie do pozwanego przedsądowego wezwania jest istotne również z uwagi na przepis wspomnianego Kodeksu, zgodnie z którym zwrot kosztów należy się pozwanemu pomimo uwzględnienia powództwa, jeśli nie dał powodu do wytoczenia sprawy i uznał przy pierwszej czynności procesowej żądanie pozwu. Jeżeli zatem Twoje siostra, nie otrzymałaby przedsądowego wezwania, a następnie w toku sprawy dokonała uznania powództwa, byłaby uprawniona do dochodzenia od Ciebie, jako powoda, zwrotu kosztów procesu.

Oczywiście wezwanie powinieneś wysłać listem poleconym, a najlepiej dodatkowo za zwrotnym poświadczeniem odbioru, tak aby mieć niezbity dowód, iż tego rodzaju działanie podjąłeś.

Jeśli wystosowane przez Ciebie wezwanie nie odniosło żadnego skutku, musisz wnieść…

Pozew do Sądu o wydanie mieszkania

Pozew o wydanie mieszkania musisz sporządzić na piśmie oraz skierować do Sądu właściwego rzeczowo oraz miejscowo.

Jeśli chodzi o tą pierwszą właściwość, to ponieważ dochodzisz prawa majątkowego – w przypadku, gdy wartość przedmiotu sporu przewyższa sto tysięcy złotych, będzie to Sąd okręgowy, w pozostałych przypadkach musisz zwrócić się do Sądu rejonowego.

Właściwy miejscowo w takiej sprawie jest Sąd miejsca położenia nieruchomości.

Żądanie pozwu, którego przedmiotem jest wydanie rzeczy, powinno zawierać:

• oznaczenie Sądu do którego wnosisz sprawę,
• Twoje dane osobowe, oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby albo Twój adres do doręczeń wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
• dane osobowe pozwanej oraz jej adres zamieszkania,
• precyzyjne określenie rzeczy w sposób umożliwiający jej identyfikację. Musisz więc podać lokalizację mieszkania, jego powierzchnię, numer jego księgi wieczystej, a także z jakich pomieszczeń się ono składa,
• dokładnie sformułowane żądanie, aby pozwana wydała mieszkanie oraz dokonała zwrotu na Twoją rzecz kosztów procesu, oraz kosztów ewentualnego zastępstwa procesowego, jeśli korzystasz z pomocy adwokata lub radcy prawnego,
• oznaczenie daty wymagalności roszczenia,
• wskazanie dowodów na poparcie Twoich twierdzeń. W szczególności musisz przedstawić dowód na okoliczność, że jesteś właścicielem nieruchomości. Mogą to być wszelkie dokumenty potwierdzające Twoją własność, na przykład akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości. Warto załączyć także odpis z księgi wieczystej. Możesz także powołać na tę okoliczność świadków,
• uzasadnienie, w którym musisz opisać jak to się stało, że pozwana włada Twoją nieruchomością oraz dlaczego czyni to bezprawnie,
• informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia,
• własnoręczny podpis.

Ponadto, w złożonym pozwie, możesz wnieść także o dokonanie przez Sąd zabezpieczenia powództwa w taki sposób, by wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości było płatne przez pozwaną już w trakcie trwania procesu. W ten sposób zapewnisz sobie dodatkową ochronę w przypadku, gdyby postępowanie sądowe było długotrwałe.

Ponieważ sprawa z powództwa windykacyjnego jest sprawą o prawa majątkowe w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu. W sprawach o wydanie nieruchomości posiadanej bez tytułu prawnego oblicza się ją przyjmując, stosownie do rodzaju nieruchomości i sposobu korzystania z niej, podaną przez powoda sumę odpowiadającą trzymiesięcznemu czynszowi najmu lub dzierżawy należnemu od danego rodzaju nieruchomości.

W razie wątpliwości co do rzetelności podanej przez Ciebie kwoty, Sąd może dokonać sprawdzenia tej wartości.

Co po uzyskaniu wyroku?

Po wydaniu przez Sąd pozytywnego dla Ciebie wyroku i jego uprawomocnieniu się, powinieneś wystąpić o nadanie mu klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika w celu podjęcia jego egzekucji.

Czy przysługuje odszkodowanie?

Powinieneś także wiedzieć, że w stosunku do siostry przysługuje Ci roszczenie o odpowiednie odszkodowanie. Zgodnie bowiem z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Powinno ono odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od także odszkodowania uzupełniającego.

Oczywiście, jeśli siostra nie zechce dobrowolnie uiszczać opisanego odszkodowania, musisz zwrócić się z odpowiednim roszczeniem do Sądu, poprzez złożenie w tym przedmiocie pozwu.

Przestępstwo naruszenia miru domowego

Ostatnią rzeczą, jaką możesz uczynić, jest powiadomienie Policji o popełnieniu przez Twoją siostrę przestępstwa naruszenia miru domowego. Z jego tytułu grożą wymierne sankcje. W myśl Kodeksu karnego, osoba, która wdziera się do cudzego mieszkania, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej go nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do jednego roku. Podjęte dochodzenie karne, powinno wpłynąć otrzeźwiająco na Twoją siostrę i być może zmusi ją do dobrowolnego opuszczenia Twojego mieszkania.

Autor: Kancelaria Piotr Kaczmarek i Partnerzy www.adwokatgd.pl