Jako przedsiębiorca znalazłeś się w trudnej sytuacji finansowej – otworzyłeś nowy biznes, który jednak przyniósł Ci jedynie straty i to bardzo poważne. Z tego powodu, masz sprawy w Sądzie o zapłatę, jako że zostałeś pozwany przez kontrahentów. Nie masz zaś z czego zapłacić swoich długów. Czy w związku z tym, komornik może zająć wspólne mieszkanie zakupione przez Ciebie oraz Twoją Partnerkę i pozostające we współwłasności? Obydwoje wpłaciliście po 10 % jego wartości, resztę kwoty uzyskaliście z kredytu hipotecznego, który cały czas obciąża tę nieruchomość.

Aby dokonać odpowiedniego rozeznania Waszego przypadku pod względem prawnym, na początek trzeba przeanalizować, w jakiej sytuacji osobisto – prawnej się znajdujecie…

Konkubinat a współwłasność mieszkania

Z punktu widzenia prawnego, Ty i Twoja Partnerka pozostajecie w konkubinacie. Jest to nieformalny związek, łączący dwie osoby, które pozostają ze sobą we wspólnym pożyciu, jednakże bez usankcjonowania tego stanu w świetle prawa jako małżeństwa.

Tym samym, przez konkubinat rozumieć należy współżycie analogiczne do małżeńskiego, tyle że pozbawione legalnego węzła. Oznacza to istnienie ogniska domowego charakteryzującego się duchową, fizyczną i ekonomiczną więzią łączącą mężczyznę z kobietą.

Cechą konkubinatu jest więc trwała oraz stabilna wspólnota dwojga osób o charakterze osobisto – majątkowym, obejmująca także prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego.

Musisz jednak pamiętać, że pomimo podobieństwa do związku małżeńskiego, konkubinat pod względem formalnym, nie wywołuje żadnych skutków prawnych o charakterze osobowym i majątkowym pomiędzy jego stronami. O ile w przypadku małżeństwa powstają one z mocy samego prawa, co dotyczy na przykład wspólnoty majątkowej czy też prawa do wzajemnego dziedziczenia, to związek nieformalny nie powoduje ziszczenia się tego rodzaju rezultatów.

Tym samym, związek pozamałżeński sam przez siebie, nie wywołuje żadnych skutków o charakterze prawnomajątkowym między osobami, które w nim pozostają. Oznacza to, że mieszkanie, które wspólnie posiadacie nie jest przedmiotem współwłasności łącznej (bezudziałowej), jaka jest charakterystyczna dla wspólności majątkowej małżeńskiej.

Z uwagi na powyższe, jest ono przedmiotem zwykłej współwłasności ułamkowej. Tym samym, każde z Was posiada w nim określony udział w wysokości 50%.

Jakie są uprawnienia współwłaścicieli mieszkania?

Musisz wiedzieć, że jako współwłaściciele jesteście od siebie całkowicie niezależni. Każde z Was jest uprawnione do:

• rozporządzania swoim udziałem bez zgody drugiego współwłaściciela,
• współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Jednak do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Tym samym, własność całego mieszkania przysługuje Wam obojgu niepodzielnie.

Ponieważ nie jesteś władny spłacić obciążających Cię długów, a same sprawy są już przedmiotem postępowań sądowych, prędzej czy później zapadną wyroki, które zasądzają konkretne kwoty na rzecz poszczególnych wierzycieli. Ci ostatni, nie uzyskawszy zaspokojenia swoich wierzytelności, wystąpią do komorników o przeprowadzenie ich egzekucji z posiadanego przez Ciebie majątku.

Zasadą jest przy tym, że dłużnik odpowiada za swoje długi całym swoim mieniem. Oznacza to, że egzekucja może być wobec niego prowadzona z wszelkich dóbr, których jest on właścicielem, a w szczególności z:

• ruchomości,
• nieruchomości,
• wynagrodzenia za pracę i innych dochodów,
• ze środków zgromadzonych na rachunku bankowym.

Ponieważ jedynym majątkiem jaki posiadasz, jest wspomniany udział w nieruchomości, a więc w mieszkaniu będącego przedmiotem Twojej współwłasności z Partnerką, rodzi się pytanie…

Czy komornik może zająć mieszkanie znajdujące się we współwłasności?

Skutkiem konstrukcji prawnej opisanej powyżej współwłasności w częściach ułamkowych jest możliwość zajęcia przez komornika poszczególnych udziałów, nie zaś własności całej nieruchomości.

Oznacza to, że komornik może przeprowadzić egzekucję tylko i wyłącznie z majątku dłużnika, a więc z Twojego udziału w nieruchomości, W tym celu dokona on jego zajęcia i sprzedaży licytacyjnej. Zajęcie całego mieszkania nie jest możliwe, gdyż drugie 50% udziału jest wyłączną własnością osoby, która nie ma nic wspólnego z Twoim długiem, a więc Twojej Partnerki. Nie ma więc żadnych podstaw prawnych do takiego kroku.

Jak wygląda egzekucja z udziału w nieruchomości?

Sama egzekucja z nieruchomości jest procesem skomplikowanym, żmudnym oraz długotrwałym – krótko mówiąc: trudnym. Egzekucja z udziału w nieruchomości czyni ją jeszcze trudniejszą!

Musisz zdawać sobie sprawę, że stosunkowo niewielu jest desperatów, którzy będą chętni do nabycia nie całej nieruchomości, a jedynie udziału w niej. Oznacza to bowiem de facto jej zakup wraz ze współwłaścicielem, jako uprawnionym do zamieszkania lokatorem.

Zaznaczyć trzeba, iż tak, jak udział może być zbyty przez współwłaściciela bez zgody pozostałych współwłaścicieli, tak i egzekucja skierowana do jednego z nich odbywa się bez zgody innych. Nie biorą oni także w niej udziału, nie uczestniczą więc w poszczególnych czynnościach egzekucyjnych. Na komorniku jednak ciąży obowiązek zawiadomienia pozostałych współwłaścicieli o zajęciu ułamkowej części nieruchomości.

Pierwszym etapem egzekucji jest…

Zajęcie udziału

Co do zasady, egzekucję z udziału w nieruchomości prowadzi komornik działający przy Sądzie, w którego okręgu jest ona położona. Na początku wzywa on dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do zajęcia i przeprowadzenia opisu oraz oszacowania udziału.

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wskazanego wezwania, komornik składa do Sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej nieruchomości wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty. Musisz wiedzieć, że w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania.

Co ciekawe, pomimo prowadzenia egzekucji, dłużnik może dalej rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości. Jeśli nastąpi to już po zajęciu, nie ma żadnego wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Jego nabywca bowiem może w nim uczestniczyć w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne zarówno w stosunku do dłużnika, jak i nabywcy udziału w nieruchomości.

Kolejnym etapem postępowania egzekucyjnego jest…

Opis i oszacowanie udziału

Następuje to po bezskutecznym upływie dwóch tygodni od dnia doręczenia dłużnikowi wezwania, o którym pisałem powyżej.

Opisu dokonuje komornik, zaś oszacowania – biegły. Ponieważ udział w ramach współwłasności nieruchomości jest jedynie wyrażonym w sposób ułamkowy udziałem w prawie własności całej nieruchomości, niezbędne jest przeprowadzenie opisu i oszacowania całej nieruchomości, a nie jedynie jej części.

Na tej podstawie określana jest wartość posiadanego przez dłużnika udziału. Musisz przy tym wiedzieć, że stosunek, w jakim pozostaje egzekwowana część ułamkowa nieruchomości do całej nieruchomości, jest równocześnie stosunkiem wartości egzekwowanej części ułamkowej do całej sumy oszacowania.

Sam opis i oszacowanie będziesz mógł zaskarżyć w terminie dwóch tygodni, licząc od dnia jego ukończenia. Skargę kieruje się do komornika prowadzącego postępowanie egzekucyjne. Po jej rozpoznaniu, Sąd przy którym działa komornik wydaje postanowienie, na które będzie Ci przysługiwało zażalenie.

Po upływie dwóch tygodniu od uprawomocnienia się opisu i oszacowania komornik wyznacza i ogłasza termin w którym odbędzie się…

Licytacja udziału w nieruchomości

Jest ona ostatnim etapem egzekucji prowadzonej z udziału w nieruchomości. Odbywa się ona publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Jej przebieg Sąd utrwala również za pomocą urządzenia rejestrującego dźwięk albo obraz i dźwięk. Sam przetarg odbywa się ustnie.

Najniższą sumą, za którą można nabyć udział w nieruchomości, to trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli na pierwszej licytacji nie uda się go sprzedać, na wniosek wierzyciela wyznacza się drugi termin licytacji. Na nim oznacza się już niższą cenę, za którą można nabyć nieruchomość – wynosi ona dwie trzecie oszacowanej wartości.

Jeżeli w wyniku drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne podlega umarzeniu.

Jeżeli licytacja okaże się skuteczna, udział w nieruchomości zostaje sprzedany osobie, która zaproponowała najwyższą cenę. Postanowienie o tzw. przybiciu wydaje Sąd. Licytant z chwilą uprawomocnienia się przybicia staje się nabywcą udziału nieruchomości.

Jeżeli zaś licytacja nie przyniosła skutku, nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie sześciu miesięcy od daty drugiej licytacji. Postanowienie w tym przedmiocie wydaje komornik, zaś na jego czynności w tym przedmiocie przysługuje Ci skarga.

Czy komornik może zająć mieszkanie obciążone hipoteką?

Z pewnością nurtuje Cię również takie właśnie pytanie, gdyż przecież kupno Waszego mieszkania zostało w 80% sfinansowane z kredytu bankowego, zabezpieczonego na nim ustanowioną w tym celu hipoteką.

Otóż odpowiedź na nie jest twierdząca. Komornik może prowadzić egzekucję, jeżeli mieszkanie jest zabezpieczone hipoteką. Jej ustanowienie nie stanowi więc żadnej w tym przeszkody.

Sama hipoteka ma jedynie na celu zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, w tym kredytu udzielonego przez bank na zakup mieszkania. Stanowi ona prawo, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się ona własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela. Hipoteką może być obciążona również część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela i tak właśnie jest w Waszym przypadku.

Autor: Kancelaria Piotr Kaczmarek i Partnerzy www.adwokatgd.pl